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2018年三季度中国房地产市场新变化

发布者:乐办公小编 发布时间:2018-10-12 10:16:50 浏览量: 54

政治层面:三季度,中央政治层面似乎步入“空窗期”,主要还是加强市场监管,整顿房地产市场秩序。货币政策预期转向中性偏积极,央行新作及续作MLF、PSL等多种融资工具向市场投放流动性。不过,企业资金监管依旧严苛,中小房企业再陷融资难的困境。重点聚焦各线城市,本轮调控政策主基调未变,部分城市再度加码调控,限制企业购房、提高首付比例、严控预售证审批等。与此同时,武汉、南京等市局部松绑限价,但仅是个案并不具备普遍意义,更难以说明调控政策实质性转向。

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政治层面:三季度,中央政治层面似乎步入“空窗期”,主要还是加强市场监管,整顿房地产市场秩序。货币政策预期转向中性偏积极,央行新作及续作MLF、PSL等多种融资工具向市场投放流动性。不过,企业资金监管依旧严苛,中小房企业再陷融资难的困境。重点聚焦各线城市,本轮调控政策主基调未变,部分城市再度加码调控,限制企业购房、提高首付比例、严控预售证审批等。与此同时,武汉、南京等市局部松绑限价,但仅是个案并不具备普遍意义,更难以说明调控政策实质性转向。


行业层面:2018年以来,房企投资开发热情高涨,与之相关的新开工、土地购置面积增速等数据表现亮眼,尤其是在8月,多数房企都在积极备战“金九银十”,为全年业绩冲刺做准备。而7月末中央提出要“坚决遏制房价上涨”,诸如沈阳、成都、南京等城市相继加码调控,旨在遏制投机炒房的需求但总体销售保持平稳,预计伴随着房企供货高峰期的到来,全年的销售规模有望小幅增长。


城市供应:三季度,商品住宅新增供应较二季度呈下降趋势,环比下降9%;同比微涨4%。受预售证放松影响,一线城市供应同环比均大幅增长;二线城市政策依旧趋严,城市表现持续分化;典型三四线城市市场供应量也有所下降,同时城市间分化也有所加剧。四季度,考虑到信贷压力大增,加之年底抢手业绩季的到来,开发商会加快推盘速度,预计新增供应量将较三季度显著增加。


城市成交:三季度,紧缩政策环境没有丝毫转变迹象,反而深圳、昆明、沈阳、南京等一、二线城市相继加码“四线”,并且政策效果逐渐显现,成都、西安等城市是市场明显降温,“日光盘”明显减少,开盘去化显著分化。但整体上看,短期内市场依旧维持一定热度,尤其是在四季度抢手业绩、供应增加情况下,市场成交维系在高位将是大概率事件。


项目去化:2018年以来,整体市场的成交逐月回升渐趋平稳,但项目层面也的确存在去化率下滑等问题,不同能级城市已经明显出现了结构性分化的特征:一线城市整体去化率不高,二线城市出现了显著的“冷热不均”现象;此外一线城市中高端产品去化率普遍高于去化水平,而远郊的地段产品去化情况不容乐观。二线城市显示出截然相反的特征,因购买力受限,中低端的去化率水平显著好于高端产品。


库存待售:三季度,市场供应矛盾依然显著,半数重点城市库存同比持续下降,但8月末与二季度相比,六成城市库存显著上升,大连超1500万方库存压力越大,而超半数城市消化周期明显缩短,重庆、海口降至2个月以内,库存严重告急。


房价层面:三季度,各线城市放假走势大体维持之前趋势,但趋势有所放缓。一方面,批量“限价房”的入市使得一二线城市房价涨幅放缓。另一方面,三四线城市房价保持加速上涨。超过6成城市8月房价较二季度有所增加,同比也有8成城市房价上行,但一、二线城市同环比涨幅已开始放缓,预计三四线城市房价四季度仍将惯性上冲。


土地市场:2018年第三季度,土地市场成交规模持续高位运行,成交建面再创新高,但市场预期有所下滑,整体呈现量涨价跌的走势,企业的拿地态度也转向审慎,重点城市流拍频发引起市场重点关注。从各能级表现来看,一线城市供应有限,保障性用地占比居高不下,宅地仍旧稀缺;二线和三四线市场增加供应的决心显著,尤其三四线城市的成交占比持续攀升。


市场营销:随着调控政策继续从严,房企推盘量的增加,各地市场分化,部分城市去化压力仍然很大,需要通过适当的让利优惠来冲刺下半年的业绩,预计房企在营销上会以下三方面措施:一是局限性的让利空间将会打开;二是首付分期方式会调整;三是发布会活动将持续增多。


房企业绩:预计四季度,再融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下,房企的供应量将加大。这是因为,一方面,有更多持货观望的放弃选择以价换量,通过降低预售价格加速项目入市,尽早抢收业绩以完成成年的销售目标;另一方面,一些今年以来受城市限价影响延迟入市的项目,也将在四季度大量入市,企业业绩将收益增长。


房企投资:三季度,陆续有上市房企发布中期业绩报告,部分房企对下半年投资表示要保持谨慎,维稳现金流成为行业共识。我们认为,收缩战线、放缓节奏、地域聚焦成为房企未来战略布局的主要方向。避免全覆盖、大面积的开拓,减少对于四五六线城市投资力度,重心逐步聚焦二线城市及经济基础发展良好的三四线,警惕和回避因短期炒作导致市场非理性过热的城市。在把握中西部城市轮动机会的同时,适当关注东部二线城市回调带来的底部机遇,四季度末或将成为房企拿地窗口期。


来源:克而瑞地产研究

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文章标签: 旺座曲江

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