投资写字楼核心在于测算回报率是多少，无论是写字楼还是商铺，投资回报率计算方式都大同小异，今天小编就安利大家回报率的计算方法。

    无贷款投资写字楼回报率计算

    一般来说，写字楼投资回报率=月租金收益*12/购房总价格，举例来说，万先生投资写字楼200平米，总售价是300万元，同等区段的写字楼月租金是90元/平米，也就是说万先生每月收益1.8万元，年收益是90*200*12=21.6万元。该房源投资回报率就是18000*12/2000000=10.8%。这种计算方法是比较简单，但缺点是指考虑了租金和房价，没有考虑贷款和空置期等因素。

    细分来说，如果投资写字楼分贷款和不贷款两种类型，那投资回报率的计算方法也不太一样，以下将两种方式拆分来说明

    现金全款：净现值投资回报率=年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）

    按揭贷款：净现值投资回报率=（税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）

    有贷款投资写字楼回报率计算

    从上文的例子中可看出，万先生投资写字楼回报率可达到10.8%，实际上很难有那么高的投资回报率，因为大多数投资商业地产都是贷款买房，所以计算回报率必须考虑贷款这个重要因素。

    租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)

    再举例说明一下，万先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。

    那么万先生所投资写字楼回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+1026682)=5.76%

    这种投资回报率的计算方法考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不过这种方法也有缺点，就是没有考虑前期投入，比如装修，找客户期间的投入等，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

    综合考虑的投资写字楼回报率计算

    如何考虑物业费、空置期、免租期等一些因素，投资写字楼回报率的计算方法也会发生变化。

    租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价。

    内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率

    上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

    以上这些投资写字楼回报率的计算方法都是有优点也有缺点，在计算收益的同时，一定要综合考虑所有支出，如此才能计算出一个更接近现实的投资回报率数值。