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康融观点第一期 | 高新区写字间入驻状况分析

发布者:乐办公小编 发布时间:2022-03-04 17:34:20 浏览量: 22

  核心观点:高新区写字间入驻处于一个不稳定的状态。

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  核心观点:高新区写字间入驻处于一个不稳定的状态。

 

 

  调研:为了解市场真实情况,我司在高新区进行了周期性调研活动,本次市场调研的项目仅为高新区的纯写字间,高新区共有纯写字间133栋,除去成交较少的项目(如:迈科国际)或整栋入住10个企业以下的项目(共计40栋),我司实际调研93栋,建筑面积共计2,943,835㎡,调研行为由商务部统一安排,经纪人执行,由项目的顶楼到一楼,登记房号及公司名称,收集完毕后根据项目平面图统计每间办公室的面积。同时可根据调研情况反映项目真实的空置率。

 

  换房率:对比同一项目的两次调研结果,可得知项目在此周期内的真实换租情况,根据换房的体量及该项目的总体量,可以得出换房体量的占比,该占比称为该项目本周期的“换房率”。该指标相对于“净吸纳量”来讲,更能真实反映项目的入驻情况。

 

  该指标能准确描述项目的入驻情况,可结合空置率等市场数据总结得出项目的招商策略,对招商、物业管理等领域有重要意义。

 

  (数据均以项目为单位,如同一项目出现2及2以上栋座,则为项目总体情况)。

 

 

  高新区在2021年整年市场调研的93个栋座中平均换房率为21.91%,即全年共有644,994㎡的体量进行换租行为。而整体的平均空置率达到了21.7%,在较高空置率的情况下同时存在较高的换房率,说明了当前写字间入驻处于非稳定状态。

 

 

  首次调研时间为1月15日,往后每3个月调研一次(蓝色为1季度换房率,橙色为2季度换房率,灰色为3季度换房率,4季度数据因疫情缺失),细究而言,高新区3季度换房率较之2季度大幅度提升。首先,临近年底,企业以年为单位的结算中资金可能出现较大问题,所以提前布局,或抵消利润(扩租,以房租为利润的固定支出项),或资金控制(缩小租赁面积,降低支出,控制企业固定成本);其次,2021年国家双减政策对市场造成较大影响,各行业环环相扣的业务往来难免波及;第三,3季度是毕业季,针对各家企业来说是调整布局,优化架构的最佳时机,故3季度市场的换房率较高。

 

 

  结合空置率数据维度,若空置率高且换房率高,则代表项目企业入驻情况不太稳定,若空置率低且换房率低,则相对入入驻稳定,状态较好的是高换房率且空置率低,则代表着招商成功或入驻情况良好,而最佳状态是空置率及换房率双低。

 

 

  高新区3季度换房率后10项目中,旺都项目换房率为1.42%,空置率为7.73%,相对来说入驻状况较为良好。

 

  康融观点持续关注写字间楼宇经济指标,结合网络点击、线下带看、实际成交、调研等真实数据积极反映市场真实状况。

 

 

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